观点时评：市场占有率突破4%的万科启示

随着整个行业大势的改变，强者恒强的趋势仍在持续的演变。

观点地产“强者恒强”的格局在销售表现上依然明显。

近日，有研究机构指出，2016年一季度，万科实现地产销售面积546万平米，同比上升38%，销售金额752亿元，同比上升60%，升幅创近年来新高。万科在全国的市占率，按面积计算达到2.2%，按金额计算则首次超过了4%。

据观点地产新媒体统计，截止目前共有12家房企公布了4月的销售数据。其中，万科356.5亿、恒大230.6亿、碧桂园220.5亿、保利200.61亿和新城控股54亿。

对比之下，恒大与万科之间相差了126亿元，与碧桂园、保利则差距不大。而新城控股又与保利相差了近147亿元。

由此可见，随着整个行业大势的改变，强者恒强的趋势仍在持续的演变。

换句话说，虽然全国仍然有大大小小数万家房地产企业，但随着行业分化，最终能够占据整个行业越来越多市场份额的只是其中少数。

根据卓越100指数体系计算，2015年度全国销售排行前十企业销售总额为15339.88元，按全国房地产销售金额8.73万亿元计算，前十名企业占据全国市场销售份额为17.57%。

除市场占有率外，分化体现最明显的是2000亿规模房企在2015年度增加至3家；千亿以上规模房企仍然为7家，但是500亿以上已增加至9家。而最有可能在2016年度晋级千亿规模的企业或许是华润置地。

再者，各线房企净利润增速分化格局明显。以2015年为例，一线房企中万科和保利分别实现净利增速15.07%和1.20%，均显著低于收入增速；二线房企净利润增速大于收入增速，主要由于部分房企高毛利率项目结转比率提升；三线房企净利润则大幅下滑，行业整体集中度继续提升，三四线房企收缩主业积极寻求转型。

对于现阶段的中国房地产企业而言，肯定早已经放下了“高利润”的想法。因为，即使一线城市出现顶级豪宅热销的现象，但相对于庞大的三四线城市房企库存而言，仅仅对个别企业和个别项目有利。

房企盈利能力一直在下滑，也已是行业内众所周知的事实。

中国房地产行业最优秀30家上市企业的平均毛利率水平，已经在三四年时间内从40%左右跌至25%左右。这30家企业中，2015年度毛利率水平超过30%的只有9家，毛利率表现优秀的企业中，只有万达、华夏幸福(600340,股吧)、中海、华润置地等几家是销售规模前十企业。

入选地产G30企业的平均净利率为15.6%，较2014年度的13.16%有所好转，但仍然比2013年度的18.18%大幅降低，对比2012年度的平均净利率23.56%以及2011年度的28.91%，更是大踏步倒退。